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8 Mai 2022 à 15h03 - 628

Investir en LMNP : choisir le neuf ou l’ancien ?

Salon, Chaise, Sofa, Canapé, Domicile

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier locatif : excellent choix pour tirer profit de tous les avantages de la location meublée non professionnelle ! Une des questions à analyser avant de se lancer est cependant la suivante : faut-il investir dans le neuf ou plutôt dans l’ancien ? Ces deux options comportent leurs avantages et inconvénients respectifs. Découvrons-les dans cet article afin de vous guider dans votre choix, en accord avec vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.

 

Qu’est-ce que la LMNP ?

Précisons avant tout les grandes lignes qui font les particularités de la LMNP. Il s’agit d’un statut fiscal qui permet de jouir des régimes fiscaux les plus attractifs tels que le réel d’imposition et le micro BIC, ou encore la loi Censi-Bouvard. Les recettes locatives annuelles enregistrées ne doivent donc pas excéder les 23 000 euros par an afin de bénéficier de ce statut. Dans le cas échéant, vous devenez un loueur en meublé professionnel.

Les avantages issus du statut de loueur en meuble non professionnel sont non seulement une fiscalité attractive, mais aussi un rendement de qualité. Cela, en plus de la possibilité d’exploiter soi-même son bien meublé ou de se tourner vers les résidences avec services gérées par un exploitant spécialisé.

 

Points forts et inconvénients de l’achat en VEFA

L’achat dans le neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) permet de faire immédiatement louer le bien dès sa livraison, sans avoir à programmer des travaux. Les logements neufs sont conçus conformément aux dernières règlementations environnementales et thermiques, en plus d’être livrés avec le label BBC 2005. Ce qui représente un plus significatif auprès des locataires, classant ainsi le bien parmi ceux les plus demandés sur le marché locatif.

Du point de vue fiscal, l’amortissement est plus intéressant puisque la durée s’étend sur une période de plus de 25 ans, voire jusqu’à 35 ans. L’excédent d’amortissement est en effet l’élément qui donne lieu à la défiscalisation la plus importante puisque l’excédent enregistré permet de gommer la totalité des impôts. Cela, si le régime choisi est le réel d’imposition. Toujours sur le plan fiscal, acheter neuf, en particulier dans une résidence avec services, donne lieu à la récupération de la TVA de l’achat. Les frais de notaire sont également moindres par rapport à ceux prélevés dans le cadre de l’acquisition dans l’ancien. Toutefois, ceux-ci sont déductibles de l’assiette des revenus imposables.

Parmi les inconvénients de l’achat dans le neuf : le prix élevé de l’acquisition. De plus, les terrains prêts à bâtir deviennent de plus en plus rares en centre-ville, ce qui amène le plus souvent à construire dans de nouveaux quartiers.

 

Avantages et points faibles de l’achat dans l’ancien

Le principal avantage de l’achat d’un bien ancien est avant tout sa réserve foncière, en plus de son fort potentiel de revalorisation au fil du temps. Cette réserve foncière est un atout de taille du point de vue patrimonial. Les biens anciens en effet ont pour point fort leur localisation en plein cœur de ville, dans les grandes agglomérations. De plus, cet emplacement privilégié attire les locataires, ce qui permet généralement de verrouiller un bail de qualité et de longue durée.

Le prix d’achat est beaucoup plus intéressant que celui du bien neuf certes, mais il est important d’évaluer avant tout le coût des travaux, bien que ces dépenses fassent partie des charges amortissables sous le régime réel d’imposition. Il vaut donc mieux réaliser les simulations qui s’imposent avant de choisir l’achat dans l’ancien, que ce soit pour dégager le rendement final ou pour anticiper la valorisation du bien sur la durée par rapport aux atouts susmentionnés.

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