Investir dans une SCPI nécessite un temps de préparation afin de bien maîtriser son fonctionnement d’une part, et de définir si elle correspond bien à vos attentes d’autre part. Cette classe d’actif qui va intégrer votre patrimoine y sera en effet logée pendant une dizaine d’années au moins afin d’apprécier pleinement son rendement. Sachez donc bien le choisir ; voici les différents critères à regarder avant de vous lancer.
Les critères concernant la SCPI
Les performances
Différents indicateurs peuvent mesurer les performances d’une SCPI. Ce sont les suivants :
- les rendements qui sont exprimés en taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) et en taux de rendement interne (TRI). Le premier représente les performances sur une année donnée, tandis que le TRI n’est obtenu que pour les SCPI âgées, en calculant la moyenne des TDVM sur plusieurs années successives (5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans).
- la capitalisation : elle reflète la taille de la SCPI
- le taux d’occupation financier : il s’agit d’un indicateur pertinent, car tient compte des loyers réellement perçus comparés à ceux qui seraient collectés si l’ensemble du patrimoine était loué
- le RAN (report à nouveau) et le PGE (provisions pour gros entretiens) : ces indicateurs expriment la capacité de la SCPI à se constituer un capital de réserve qui est ponctionné des loyers avant leur distribution auprès de chaque souscripteur de parts
Le report de jouissance
L’investisseur qui souscrit à une SCPI ne perçoit pas immédiatement des dividendes. En effet, la société de gestion considère qu’au moment de l’acquisition de l’immobilier, ce dernier non plus n’est pas immédiatement loué. Le délai de jouissance en SCPI correspond donc, en quelque sorte, à la carence locative dans le cas de l’immobilier physique. Tenir compte du report de jouissance (qui se situe entre un à 6 mois selon la SCPI) est particulièrement important si vous avez acheté vos parts à crédit.
La catégorie de la SCPI : capital fixe ou capital variable
Ce paramètre est déterminant au moment de la revente. Il vaut mieux y penser avant même de souscrire pour éviter les erreurs de calcul. La revente d’une SCPI à capital fixe est prise en main par l’investisseur : il trouve le futur acheteur et fixe le prix de la cession. Quant à la SCPI à capital variable, c’est plutôt la société de gestion qui organise le marché secondaire où la revente a lieu, de même que le calcul du prix de la revente qui est donc imposée par cette dernière, avec des risques possibles de moins-value.
Les critères se rapportant au profil de l’investisseur
L’investisseur doit avant tout établir son propre profil :
Ses objectifs
Les objectifs peuvent être multiples, et les SCPI répondent à chacun d’eux, ce qui fait d’elles d’excellents actifs adaptés à n’importe quel profil. Elles distribuent des dividendes pour être immédiatement utilisées ou pour être épargnées en vue de capitaliser ou encore de préparer sa retraite. Les SCPI sont aussi un outil de défiscalisation, pour ceux dont la situation fiscale nécessite une optimisation. En outre, les SCPI peuvent être utilisées à des fins d’optimisation patrimoniale, par le biais de la souscription en démembrement, c’est-à-dire en usufruit ou en nue-propriété.
Son niveau de tolérance aux risques
Les SCPI sont des actifs donnant lieu à d’éventuels risques de perte en capital. Toujours est-il qu’elles se distinguent par leur excellent rapport rendement-risque. Elles l’ont d’ailleurs prouvé lors des périodes difficiles de l’année en crise 2020. Malgré le bouleversement des marchés et l’incertitude sur les versements des loyers du côté des entreprises locataires, ces actifs pierre-papier ont tenu la route et affiché un rendement toujours élevé : 4.18%.
